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商场屋顶有马场、老厂房变身健身房……上海市民转角遇到“都市运动中心”

来源:网络 时间:2020-11-20

最近每天早上,2岁的妞妞就吵着要去看马――原来,上海环球港屋顶有一家离市中心最近的马术俱乐部。“妈妈,我们到三邻桥去逛一圈。”傍晚时分,在宝山区高境地区经常能听到这样的声音,三邻桥体育文化园里有吃有玩游戏有体育运动项目……随着城市发展,上海市民的体育生活正在悄悄再次发生着转变。

这些融合多种业态的体育服务综合体,被称作都市运动中心“Urban Sports Centre”(全称USC)。都市运动中心是新时代上海全民健美和体育产业融合发展的新型体育服务综合体。未来,市民参予健身运动的场地不仅仅在体育场、体育馆,还有转角遇到都市运动中心。

环球港屋顶能骑马

杨家厂房从“创意产业”到“体育产业”

上世纪90年代,上海城市更新、产业升级,随着一些有污染、噪音的企业拆迁到外围发展,在市区留给不少杨家厂房。老厂房有的必要进行房地产改造,有的发展为2.5都市工业,还有相当多一部分被改建成创意产业园。

同济大学建筑与城市规划学院教授栾峰一直研究城市创意园区改造和更新,他告诉记者,从2004年到2006年是制度建设的过程 ,随着一系列政策出台,小微企业在园区注册。“老厂房建筑有多层框架结构,适用性强劲,相结合杨家的物业管理,房租较低,成为培育创意产业的重要载体,也合乎城市内部功能发展。”

有地产行业内人士指出,上海的城市更新已经步入“有机更新”阶段,以和谐城市为目标――一切都在变,在变当中寻找好的机会。当城市空间越来越契,如何与人民日益增长的体育场地需求相匹配,老厂房改造从打“创新牌”到“体育牌”,也就南北一种必然。

翔立方内的室内模拟滑雪

位为嘉定区南翔镇智地产业园内的翔立方体并育综合体,是国内最早探寻体育服务综合体的经典案例。翔立方由上海华东机械厂杨家厂房扩建而成,总面积近3万平方米,业态包括足球、篮球、柔道、城市滑雪等22个体育项目和10多个文艺项目,电磁辐射周边82个小区的将近20万名居民。2020年,翔立方已经构建年客流量200万人次。

作为业内“第一个吃螃蟹的人”,翔立方的运营方、尚清体育董事长边玉生走到弯路、经历过挫折。“前期的招商过程比较困难,大家都在所持从容态度,很少人不愿轻敌。还有运营过程中的培训、赛事活动、广告收益等内容的延伸,对于没相关经验的团队来说都是不小的困难。”

2014年,国务院公布加快发展体育产业的“46号”文,边玉生就对中国体育产业发展趋势进行思维和分析,并以翔立方作为创业起点。“那时候对工业厂房用途的定义不明,发展商业模式又遇到营业执照、税费、消防等等问题。之后随着政策配套政策出台,对于体育产业发展才有了逐渐明晰的路径。”

翔立方的定位是体育资源整合运营商,环绕体育+文化+教育+商业+旅游等方面运营。四年多来,翔立方的业态也在不断调整优化。场馆从最初40%自营、40%合营、20%租赁,到现在全部自营,实现了管理、结算、服务标准的统一,提升了顾客的体验感觉。“我们的设计理念是面向以‘家庭’为单位的市民,提供多样化人群的消费服务,”边玉生说:“我们发现标签很最重要,以前引进的餐饮业没有达到预期的效果,因为人们来翔立方的目的是运动,顺便吃点喝点,健康相关的轻餐饮是更适合的消费定位。”

三邻桥体育文化园内的儿童体适能项目

如果说翔立方的发端源于体育人的梦,那三邻桥体育文化园跟体育结缘就有些偶然 。这里曾是上海日硝保温瓶胆厂的老厂房,如今,只拔50米低的烟囱作为曾经工业文明繁荣的印记。

三邻桥体育文化园由一手缔造8号桥产业创意园的启客集团接掌。三邻桥体育文化园运营副总经理殷俊告诉他记者,原本考虑利用有数的创意设计资源,延用8号桥的模式,经过一番评估,找到不少缺陷 。“一是周边轨道交通不便,二是周边商务办公氛围弱,挤满不了企业,没有企业不会来这边另设办公场所。”缺失虽然很多,但运营团队发现了一个优点,就是周边住宅很多,3公里半径内有70多万人口,人口密度跟市区相当,于是考虑到从B2C领域入手,引进参与感强、产业特性比较显著的行业。

通过市场调研,运营团队找到体育是吸引人流的元素,最终从30多家优质企业中选了10家,涵括攀岩、全甲格斗、少儿体适能、室内高尔夫等富裕特色的项目。殷俊说:“体验式体育项目现在还是微利,需要长期培养,所以我们不只是全然房东跟房客的关系,而是出有一个很详细的财务测算,让商户估算自己的营利空间,根据经营项目有所不同在租金上给商户一个浮动区间。同时在园区内举行体育赛事,让园区内体育企业参与竞赛,增进企业茁壮和产业发展。”

三邻桥体育文化园沦为周边居民的公共休闲空间

当行人路经三邻桥体育文化园,透过临街的玻璃看到运动的身影,充满活力。更新后的三邻桥不仅是一个串联社区的历史街区,也是一个具备社区价值的城市客厅。周边居民闲暇时聚到这一全新的公共休闲娱乐空间,传统邻里社区的归属感新的衰退。

“体育+”模式新消费为产业赋能

什么是高品质生活?其中必然包含精神层面的取得感和满足感,体育正是可以带给这种体验的产品。随着“体育+”概念的伸延,体育产业催生出新消费业态,也被诸多商家闻到商机。体商融合的消费新模式,走出了富裕上海特色的都市运动中心发展之路,进一步增进体育消费回补和潜力释放。

作为上海中心城区规模仅次于的城市综合体――48万平方米的上海环球港沦为周边居民休闲消费的首选场所,除了常规的商场布局之外,环球港的屋顶别有洞天。由Imba TV打造出的上海规模最大、规格最低的电竞馆之一,还有攀岩墙、板式网球、杰的牧场,项目虽然小众,反而受到图新鲜的市民注目。环球港经营方指出,对年轻消费者来说,购物中心不再是单纯零售场所,随着休闲娱乐娱乐业态比重增加,特别是体育运动业态的转入,逐渐演变一种能引起“回响”的社交场所。

环球港屋顶的攀岩项目

不少市民回应,来到环球港不仅可以购物,还可以举家休闲,选择自己感兴趣的运动体验项目参予、互动。环球港市场部负责人告诉记者,“在经济效益方面,变商业空间为文化体育共享资源,实现文、商、体融合,能促进各类体验消费。同时带动周边辅助商业的发展,并给上海环球港带来每年超过2000万以上的客流。”

攀岩、滑冰、篮球……你以为这里是运动中心?拢了!这里是新世界城。“十里南京路 一个新世界”,被几代上海人所熟悉的新世界城换了新颜。新世界城天宇攀岩馆内高55米的岩壁,使之沦为目前全球室内最低的攀岩馆。“商旅文康体”多种业态共存,让新杨家上海人感受到一个全新的“新世界”。

新世界城副总经理李蔚告诉他记者,现在实体商业受到网购和其他营销业态的冲击,要改变经营模式,增加更多的体验类项目。通过去年的内部调整,新世界城呈现出全新的购物氛围。“攀岩项目的引入,吸引了一批年轻的消费者,他们可能平时不逛商场。我们同时为周边学校提供体育课场所,每周一到周五下午都有学生来放学。”

新世界城内有全世界最低的攀岩馆

在长风大悦城,以“品质生活”的主题,在商业空间导入体育服务。屋顶打造出了国内首个综合性潮流运动空间Sky Park高登公园和国内首个粉红色屋顶凌空跑道Starry Runway。除了单打独斗的玩法,体育和商业还可以“抱团取暖”,以集合式“活动公园”的形态,与购物中心混搭,最大化发挥运动业态强体验性带来的“吸客”功能。

上海体育学院教授、博士生导师黄海燕认为,从体育产业发展环境而言,未来一段时期,我国将进入新的发展阶段,逐步形成以国内大循环为主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局。体育新的需求不断获释,体育新的消费、新基建沦为体育发展获取持续原动力。都市运动中心是体育消费的全新载体,也为市民打造出了多层次、多样化、个性化的体育消费体验新场景。

上海经验寻求“十四五”新的发展

都市运动中心从人民群众健身市场需求,以社会效益与市场化运作并举,利用产业园区、各类商业设施、旧厂房、仓库等城市空间和场地设施资源,通过新建或者改建等方式,减少体育场地设施供给,探寻“体育+文化+教育+商业+旅游”等多元化运营方式,为市民提供体育健美和休闲娱乐等多元服务,提升上海市民体育的取得感和满意度。

对于如何建设运营一个体育服务综合体,尚清体育董事长边玉生分享了经验,首先要对所在市场有全面的认知,这是发展体育综合体的基础;其次要做好自己项目的产业定位,具体自己的发展方向,不盲目波澜;然后最重要的一点是,体育综合体必须一个有非常丰富商业体育运营经验的团队;最后就是对体育上下游资源的整合利用,将现有资源和潜在资源展开有效地的串联,打造出顶级体育服务平台,形成自身的竞争优势。目前,翔立方的“上海经验”已经在全国因地制宜地拷贝与创意输出,苏州、义乌、天津、西安、成都、苏州等地都有翔立方落地,构成品牌效应。

虹口区白玉兰广场南广场从去年篮球世界杯合体篮球场,到今年市民运动会变身网球场,这个冬天还将变身滑冰场。这样的“体育+” 否属于都市运动中心范畴?已建的都市运动中心面对周一到周五白天客流较少的情况,在提升场地使用效率方面,能否实现政企合作、校企合作的多元化供给?

宝山区顽酷运动工厂

此外,体育场地设施规划建设涉及多个政府部门,必须突破土地、资金、审批、政策、体制机制等方面的瓶颈。尤其在对老旧项目展开更新时,法规迟缓、土地年限、对于历史保护建筑的修复等都是投资者必须面对的问题。物业在改造后如何营造良好的用户体验,实现高效的运营,满足可持续发展的要求、提高资本价值等,也是各方关注的焦点。

据报,市体育部门将在编成“十四五”规划过程中,具体都市运动中心的建设标准和运营模式,针对体育场地补短板将研究和谋划实施方案和明确措施。计划到2025年,上海力争实现全市16个区都市运动中心全覆盖面积,试点在全市26个特色产业园区中建设都市运动中心,为市民获取多样化的体育场地设施服务。

为鼓励社会力量参予,今年10月,国务院办公厅印发《关于强化全民健身场地设施建设发展群众体育的意见》,从多方面提出要完善社会力量投资健身设施的政策体系。明确社会力量投资竣工的健身设施,建成后5年内不得擅自改变其产权归属于和功能用途等。

今年11月初,市政府办公厅印发《上海全球知名体育城市建设纲要》,提出到2025年,上海基本竣工全球著名体育城市,人均体育场地面积达到2.6平方米左右。借此东风,上海的都市运动中心将有助建构“恣意可健美”的高品质运动空间、提倡“天天想健美”的现代化生活方式,让整座城市因体育而更富生机与活力。

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